Koopprocedure in Turkije

Koopprocedure in Turkije

Kopen in Turkije

Wat gaat eraan vooraf?

Tekst Mr. S.T. Kroon-Özyurt

 

Volgens het internationale Privaat Recht is de wetgeving van toepassing van het land alwaar het onroerend goed zich bevindt, in dit geval de Turkse wetgeving.

Belangrijke aspecten van een aankoop­procedure zijn

  • Vooronderzoek
  • Juiste contracten, procedures en projec­ten
  • Eventuele garanties (afhankelijk van het project)

 

Waarom een onderzoek?

In Nederland vindt de officiële overdracht van een eigendomsrecht bij een notaris plaats. In Turkije gebeurt dit bij het ka­daster. De overdrachtsprocedure is echter niet hetzelfde, want kadastraal onderzoek betreffende de eigendomssituatie van het onroerend goed en lasten en beperkingen die op het onroerend goed rusten, wordt in Nederland door de notaris verricht en aan de kopende partij als onderdeel van de koopovereenkomst voorgelegd. In Tur­kije dient de kopende partij dit onderzoek zelf te verrichten.

 

Kadastraal onderzoek

Onderzoek naar de juridische eigenaar

Koop­overeenkomsten en afspraken moeten met de juiste partij gemaakt worden. Dit is de eigenaar die in het bewijs van eigen­dom vermeld staat of de persoon die door de eigenaar notarieel gemachtigd is om het onroerend goed te mogen verkopen.

 

Onderzoek naar lasten en beperkingen op het onroerend goed

Lasten beperken het ge­bruiksrecht en/of eigendomsrecht van de eigenaar. Bij deze inschrijvingen moet niet alleen gedacht worden aan hypotheken en beslagen, maar ook aan gebruiksrecht door derden, recht van overpad, recht van gedeeltelijk wonen (sukna), recht van bouw (ust hakki), recht van terugkopen (vefa), meewerking verplichtingen ten aanzien van openbare voorziening, pre­verkoopovereenkomst, et cetera.

 

Onderzoek naar de soort/status van het onroerend goed

Indien u een bestaande woning koopt, moet deze ook als woning bij het kadaster vermeld staan en niet als onbebouwde kavel.

 

Onderzoek naar het bestuursplan

Elk appar­tementen- of huizencomplex heeft bij het kadaster een contract voor de Vereniging van Eigenaren. Het contract laat zich het beste omschrijven als een bestuursplan. In dit bestuursplan kunnen regels worden op­gesteld voor het gebruiken van gezamen­lijke ruimtes, onafhankelijke eigen ruimtes (zoals woningen of bedrijfspanden), alge­mene uitgaven, rechten en plichten van de eigenaren, het bestuur, toezichthouder, et cetera.

 

Onderzoek naar de locatie

Het is belangrijk om te weten of de getoonde grond dezelf­de is als die op het bewijs van eigendom staat vermeld. Daarvoor kan men een of­ficiële aanwijzingsprocedure aanvragen bij het kadaster. Deze procedure wordt met de toestemming van de grondeige­naar verricht door de kadasterspecialist en vindt plaats daar waar het onroerend goed zich bevindt.

 

Onderzoek bij gemeente of lokale autoriteit (ozel idare)

Indien het onroerend goed bin­nen de gemeentegrenzen ligt, dan is de bevoegde instantie voor de bestemming van dit onroerend goed de gemeente, indien het onroerend goed buiten de ge­meentegrenzen ligt dan is de bevoegde instantie de lokale autoriteit van het mi­nisterie (ozel idare).

 

Onderzoek naar de bestemming

Volgens de nieuwe wetgeving van 7 januari 2006 mogen buitenlanders alleen in gebieden waar geplande bestemmingen zijn onroerend goed kopen (Uygulama imar plani of mev­zii imar plani), met als doel dit als woning of als bedrijfspand te gaan gebruiken. Er zijn bijvoorbeeld ongeplande grondstuk­ken waarop Turkse mensen wel een wo­ning mogen bouwen, maar waar buiten­landers niet mogen kopen en bouwen.

 

Onderzoek naar de bouwvergunning voor een in aanbouw zijnde woning

In deze ver­gunning staan de specificaties over de bouw, zoals type, grootte, hoogte, kwali­teit, te gebruiken materiaal, verdiepingen, gebruiksdoel, et cetera. Vanaf de datum dat de vergunning wordt verleend, dient binnen 2 jaar met de bouw te worden be­gonnen en dient de bouw binnen 5 jaar (na startdatum van de bouw) te zijn voltooid. In het geval dat niet aan deze verplichting wordt voldaan, moet een nieuwe vergun­ning aangevraagd worden bij de gemeen­te.

 

Onderzoek naar de woonvergunning (Iskan / yapi kullanma izni)

De allerlaatste stap van een bouwproces is het verkrijgen van de Iskan van de bevoegde gemeente. Indien het bouwproces volgens het goedgekeur­de projectplan is gerealiseerd, dan zullen de bouwspecialisten van de gemeente de nieuwbouw controleren op alle wet­telijke voorwaarden en of de bouw over­eenkomt met het projectplan. Indien de nieuwbouw voldoet aan deze criteria, dan kunnen de eigenaren aanvraag doen voor de woonvergunning (Iskan). Zonder deze woonvergunning kunnen de gemeentelij­ke voorzieningen, zoals water en elektra, ook niet aangesloten worden (deze regel wordt niet door iedere gemeente toege­past). U kunt dan enkel het zogenaamde bouwwater en bouwelektriciteit gebrui­ken, wat vele malen duurder is. De kosten voor het verkrijgen van de yapi kullanma izni kan, in overleg, door de koper of door de verkoper betaald worden. Het is echter aan te raden om een woning met Iskan te kopen. Hiermee heeft u zekerheid dat het hier een legale bouw betreft en dat alle gemeentelijke voorzieningen beschikbaar zijn.

 

Onderzoek naar de gemeentelijke belastin­gen

Voordat de overdracht van een be­staande woning plaatsvindt, dienen door de eigenaar alle gemeentelijke belastin­gen voldaan te zijn tot en met de datum van overdracht.

 

Onderzoek naar de gemeentelijke waarde van een onroerend goed

Het verkoopbe­drag welke tijdens de verkoopprocedure bij de kadaster wordt vermeldt, kan niet lager zijn dan dit bedrag.

 

Kiezen van de juiste contracten, procedures en projecten

Elk project is anders. Daar­om zijn de contracten, procedures en de garanties die wij adviseren per situatie verschillend en dienen per project beoor­deeld te worden. De ideale contractvorm voor de koper is er één waarin indien een aanbetaling dient te worden voldaan, voor deze aanbetaling een garantie of een recht verkregen wordt.

Onzekerheid bestaat over het feit dat bui­tenlanders altijd dienen te wachten op de militaire vergunning om een eigendoms­recht te kunnen verkrijgen, terwijl de verkoper een aanbetaling wil zien tijdens deze wachtperiode. U heeft nog een extra wachttijd als u een nog te bouwen woning wilt kopen. Uw uiteindelijke doel is echter altijd om in een zo kort mogelijke tijd en onder de afgesproken voorwaarden, het bewijs van eigendom van het onroerend goed te verkrijgen. Naar aanleiding van de bovenstaande problemen volgen een paar tips:

  • Alle afspraken tussen de partijen dienen schriftelijk vastgelegd te worden en het is aan te raden dit de doen met medeon­dertekening van getuigen.

Overdracht van een eigendomsrecht kan niet onderling contractueel gerealiseerd worden. Hoewel het onderling onderte­kende verkoopcontract niet verplicht is in Turkije en u met deze overeenkomst geen eigendomsrecht kunt eisen, is het toch aan te raden om uw afspraken schriftelijk vast te leggen. Deze schrif­telijke stukken zijn belangrijk voor u als bewijsmateriaal om uw betaalde geld terug te kunnen eisen in geval van een gerechtelijke procedure. Medeonderte­kening van getuigen maakt uw positie sterker.

  • Enige officiële verkoopovereenkomst is de notarieel opgestelde ‘pre-verkoop­overeenkomst’/Gm. Satis Vaadi (deze overeenkomst is echter niet in alle ge­vallen aan te raden voor buitenlanders).

Waarom is deze overeenkomst niet altijd gunstig voor buitenlanders?

Deze over­eenkomst is officieel geldig nadat de notariële overeenkomst is opgemaakt en vervolgens bij het openbaar register van het kadaster wordt geregistreerd. Deze registratie betekent nog niet dat u een eigendomsrecht heeft. Dit betekent enkel dat u het eigendomsrecht, onder de in deze overeenkomst opgestelde voorwaarden, zal gaan verkrijgen. In­dien deze kadastrale registratie niet plaatsvindt, kan de kopende partij geen eigendomsrecht eisen.

Buitenlanders dienen echter een mili­taire vergunning te verkrijgen om deze overeenkomst bij het kadaster te kun­nen laten registreren. Dit betekent ook een wachttijd voordat u de rechtszeker­heid verkrijgt. Bovendien is in Turkije deze notariële procedure voor het ver­krijgen van rechtszekerheid, net zoals in Nederland, kostbaar. Deze procedure kost ongeveer 10 procent van het ver­koopbedrag.

 

Wat is het belangrijkste verschil tussen de onofficiële overeenkomst en een officieel geregistreerde preverkoop­overeenkomst?

Beide overeenkomsten zijn niet verplicht. Met een officieel geregistreerde overeenkomst kunt u door middel van een rechtzaak het eigendomsrecht van het betreffende onroerend goed opeisen, terwijl met een onofficiële overeenkomst u alleen uw betaalde geld terug kunt eisen. Bo­vendien kan het betreffende onroerend goed, door de kadastrale registratie van deze officiële overeenkomst, tussentijds niet aan derden verkocht worden.

 

Wanneer kunt u deze overeenkomst als een optie zien?

Indien u een nog te bou­wen woning gaat kopen en er tussen uw betaling en het verkrijgen van het be­wijs van eigendom behoorlijk wat tijd zit en de verkoper niet bereid is om een andere garantie te bieden, kunt u voor deze rechtszekerheidsmethode kiezen. Kadastrale registratie van deze overeen­komst is 5 jaar geldig.

 

  • Indien u een nog te bouwen woning van een woningcomplex of een appartemen­tengebouw wilt kopen, is het raadzaam dit enkel te doen als er al een officiële splitsing van de woning (kat irtifaki), bij het begin van het bouwproces, heeft plaats gevonden.

Indien dit namelijk niet het geval is, be­staat de woning volgens het kadaster niet en hierdoor kan de officiële over­drachtprocedure niet beginnen. Akte van splitsing kan zowel aan het eind van het bouwproces als in het begin van het bouwproces bij het kadaster geregistreerd worden. In het geval deze splitsing reeds in het begin heeft plaats­gevonden, kunt u vanaf dat moment de akte van splitsing op naam laten registreren en uw eigendomsrecht ga­randeren. Ook maakt dit het mogelijk de vergunning bij de militaire instelling aan te vragen. U kunt vervolgens met de projectontwikkelaar de bouwover­eenkomst ondertekenen, waarin bij­voorbeeld alle betalingen vermeld staan welke voldaan dienen te worden na rea­lisatie van iedere bouwfase.

 

Garantiemethoden

Indien u een groot deel van het aankoop­bedrag dient te voldoen alvorens het be­wijs van eigendom op naam te verkrijgen, is het aan te raden om het betaalde bedrag in zekerheid te stellen.

Het is belangrijk om de redelijkheid te bepalen in welke soort situaties er welke soort garanties gevraagd kunnen wor­den. Voor een groot bouwproject is het bijvoorbeeld gebruikelijk dat de project­ontwikkelaar van de onderaannemer een bankgarantie kan opvragen, terwijl dit soort garantie overbodig kan zijn indien een particulier dit vraagt om zijn aanbeta­ling in zekerheid te stellen. In dit geval kan een onderpand de juiste garantiemethode zijn. Alle garanties hebben voor- en nade­len voor beide partijen. De meest gebruik­te garantiemethoden zijn:

  • Onderpand

Meest gebruikelijke methode die zeker­heid kan bieden. Het kost ongeveer 1,1 procent van het betaalde bedrag. Het onderpand dient goed getaxeerd te worden en er dient rekening mee ge­houden te worden dat het onderpand altijd minder oplevert bij een openbare verkoop.

  • Bankgarantie

Deze is nadelig voor de projectontwik­kelaar indien hij deze aan een particulier verstrekt. Hij kan het geld dan namelijk niet gebruiken als financieringsmiddel. Om een bankgarantie te kunnen ver­strekken, dient hij het geld bij de bank geblokkeerd te laten staan en/of een aanzienlijke kredietwaardigheid heb­ben.

  • Schuldbekentenis

Meest eenvoudige maar ook minder ze­kerheid biedende wijze van garantiestel­ling. Indien de verkoper geen betalings­kracht heeft, biedt de schuldbekentenis u geen incasseringszekerheid.

advies

Turkije Kroon- 96

91 www.mondi.nl

Wilt u meer weten?

Aarzel niet om direct contact met ons op te nemen voor gedetailleerde informatie. 

Neem contact op

Wij komen zo snel mogelijk bij u terug met een reactie.

Website laten maken door Dotsimpel